L’Australie est un chef de fil mondial de la construction de logements
La base de données de l’OCDE sur le logement abordable montre que l’Australie
a construit beaucoup plus de logements par habitant que la plupart des autres
pays de l’OCDE : L’Australie s’est classée au quatrième rang des pays de l’OCDE
pour la construction de logements en 2020.
Selon l’OCDE, le taux de
construction de logements en Australie est resté inchangé par rapport à
2011.
Un des plus vastes programmes d’immigration au monde
Le problème
fondamental ne réside pas dans la difficulté de l’Australie à construire des
logements, mais dans le fait qu’elle a mis en œuvre l’un des plus vastes
programmes d’immigration au monde, garantissant ainsi que la demande de
logements dépasse toujours l’offre.
Au cours des
deux décennies qui ont précédé 2001, la migration nette à l’étranger (NOM) de
l’Australie s’est élevée en moyenne à 95 000 personnes par an, tandis que la
croissance démographique a été de 217 000 personnes par an en moyenne.
Au cours de la période de 20 ans qui s’achève en 2021, le solde migratoire de l’Australie a été en moyenne de 182 000 personnes par an pour une croissance démographique moyenne de 320 000 personnes par an. Et cette période inclut l’immigration nette enregistrée pendant la pandémie.
La pénurie de
logements ne fera que s’aggraver si les prévisions agressives du budget fédéral
de mai en matière d’immigration se concrétisent.
Le budget prévoit que la
migration nette de l’étranger atteindra 400 000 pour la toute première fois en
2022-23 avant de ralentir à 315 000 en 2023-24. Elle se modérera ensuite pour
atteindre un niveau historiquement élevé de 260 000, où elle se maintiendra
pendant toute la durée des projections.
C’est pourquoi le budget fédéral prévoit l’arrivée d’un nombre record de 1,5 million de migrants étrangers nets en Australie au cours des cinq années précédant 2026-27, soit l’équivalent de la population d’une ville de la taille d’Adélaïde, la cinquième ville d’Australie.
De son côté, la population australienne devrait augmenter de 2,18 millions de personnes au cours de cette même période de cinq ans, ce qui équivaut à ajouter cinq Canberra ou une Perth (la quatrième ville la plus peuplée d’Australie) à la population actuelle de l’Australie.
L’énormité du défi que représente l’offre de logements pour l’Australie est résumée dans le graphique suivant, qui compare les logements achevés à l’augmentation réelle et prévue de la population, telle qu’elle est décrite dans le budget fédéral :
Comme on peut
le constater, le taux de construction de logements en Australie a bondi dans les
années 2010.
Toutefois, cet essor de la construction n’a pas suffi à
compenser l’augmentation massive de la population due à l’immigration depuis le
milieu des années 2000, qui devrait atteindre de nouveaux sommets à
l’avenir.
La pénurie de logements en Australie va
s’aggraver
Construire des logements pour une augmentation aussi
massive de la population est une entreprise quasiment impossible, même dans des
conditions idéales.
C’est encore pire lorsque l’ensemble du secteur de la
construction de logements est à genoux en raison d’un grand nombre de faillites
et de la montée en flèche des coûts des matériaux et du financement
(c’est-à-dire les taux d’intérêt).
Selon les données de l’ASIC au 14 mai,
1872 constructeurs de maisons ont fait faillite jusqu’à présent en 2022-23, ce
qui représente le plus grand nombre de faillites jamais enregistré.
Parmi
les faillites énumérées ci-dessus, on trouve des titans de l’industrie tels que
Porter Davis Homes, qui a été placé sous redressement judiciaire en mars avec
plus de 1 500 maisons partiellement construites, ainsi qu’un grand nombre
d’entreprises plus petites.
Depuis 2021, on estime que les constructeurs
responsables d’environ 5 200 maisons d’une valeur totale de 2,2 milliards de
dollars ont fait faillite.
En conséquence, il reste moins de
constructeurs pour satisfaire les besoins en logement du pays face à la demande
incessante de l’immigration.
Cette semaine, les données du Bureau
australien des statistiques sur les approbations de logements ont été un
véritable désastre, le nombre total d’approbations s’étant effondré pour
atteindre son niveau le plus bas depuis 13 ans :
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Le nombre de permis de construire s’est effondré
Pour ajouter
l’insulte à l’injure, le secrétaire au Trésor Steven Kennedy a déclaré cette
semaine au Senate Estimates que la baisse des permis de construction de
logements devrait se poursuivre jusqu’en 2025, les investissements dans les
nouveaux logements étant susceptibles de se contracter de 2,5 % cette année,
puis de 3,5 % en 2023-24 et de 1,5 % en 2024-25.
L’augmentation de la
population australienne de 400 000 à 500 000 personnes par an dans un contexte
de baisse de la construction de logements signifie nécessairement que la crise
du logement en Australie va s’aggraver, entraînant une hausse des loyers et une
augmentation du nombre de sans-abri.
C’est l’immigration, idiot
!
La pénurie de logements en Australie est le résultat direct de près
de 20 ans d’immigration excessive, qui devrait officiellement atteindre de
nouveaux sommets.
L’Australie ne construira jamais assez de logements
tant que sa population continuera à croître à un rythme rapide en raison des
niveaux élevés d’immigration.
Gouvernement de gauche dénoncé :
l’immigration est une béquille qui n’augmente pas le PIB par habitant
Matt Barrie,
un célèbre capitaine d’entreprise technologique australien, connu pour son
franc-parler, a qualifié de « honte nationale » l’immigration record du
gouvernement travailliste d’Anthony Albanese, dans
un discours virulent adressé aux chefs d’entreprise et aux
bureaucrates.
Le directeur général de Freelancer, qui s’exprimait
récemment lors du sommet SMH Sydney 2050, a abordé la question brûlante de
l’immigration et du logement dans un long discours intitulé « The Great
Australian Scream » (Le Grand Cri australien).
Les États-Unis ont recours
à l’assouplissement [monétaire] quantitatif pour stimuler une croissance « facile et constante », tandis que l’Australie recourt pour sa part à l’«
assouplissement démographique quantitatif », a déclaré M. Barrie.
« Il ne
s’agit pas de “croissance”, mais de gonfler la demande de logements. Il ne
s’agit pas de “l’économie”, mais de gonfler le PIB. Or, la croissance
démographique n’augmente pas le PIB par habitant ».
La ministre de
l’Intérieur, Clare O’Neil, a déclaré au National Press Club en avril que
l’Australie était « confrontée à des défis réels et importants pour fournir des
logements sûrs et abordables », mais elle a insisté sur le fait que « ces
problèmes ne sont pas causés par les migrants ».
« Je suppose qu’elle
pense qu’une armada de la taille de Canberra qui arrive chaque année est bien au
chaud dans des tentes dans le jardin d’un quidam », a déclaré M.
Barrie.
« Ce qui est fou dans cette pyramide de Ponzi, c’est que 69 % des
immigrés sont en situation de précarité locative, avec des dépenses supérieures
à leurs revenus, ce qui en fait le deuxième groupe le plus défavorisé après les
personnes âgées. C’est pourquoi ils disent que les migrants sont des
contributeurs nets à l’économie — parce qu’ils puisent dans leurs économies pour
vivre ».
Il a décrit la béquille de l’immigration comme le « grand et
gênant secret » de l’Australie.
« Avec l’inflation la plus élevée depuis
des décennies, une croissance des salaires réels en forte baisse, la pire crise
locative jamais enregistrée, des infrastructures surchargées, des effondrements
dans le secteur de la construction, la bureaucratie, des faillites en masse, un
coût de la vie extrême et la plus grande destruction du pouvoir d’achat depuis
50 ans, la solution est, comme toujours, d’augmenter le volume de population,
alors que c’est la véritable cause de cette situation », a-t-il déclaré.
Inflation à
7 %
« Le pic de l’inflation a été atteint, mais à 7 %, la hausse des prix est encore trop élevée et il faudra encore du temps avant qu’elle ne revienne dans la fourchette cible », a déclaré le gouverneur de la banque centrale Philip Lowe.
La banque centrale australienne (RBA) a porté son taux à 3,85 % et a déclaré qu’un resserrement « supplémentaire » pourrait être nécessaire pour s’assurer que l’inflation revienne à son objectif dans un délai raisonnable.
Ce resserrement ne pourra avoir qu’un impact négatif sur l’accès à la propriété et les mises en chantier de logement dans le court terme.
| Taux variable | ||||
|---|---|---|---|---|
| Base | ||||
| Moyenne | 6,04 % | |||
| Minimum | 5,24 % | |||
| Maximum | 8,79 % | |||
| Taux Fixe | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 an | 2 ans | 3 ans | 4 ans | 5 ans | ||
| Moyen | 5,80 % | 5,87 % | 5,87 % | 6,17 % | 6,27 % | |
| Minimum | 4,99 % | 5,24 % | 4,99 % | 5,29 % | 5,29 % | |
| Maximum | 7,15 % | 7,29 % | 7,43 % | 7,74 % | 7,74 % | |
Voir aussi
Selon une nouvelle étude, on ne pourrait songer à s'acheter une maison à Toronto que si l'on a un salaire de + de 222 600 $/an. À Vancouver, il faudrait un salaire de 226 800 $/an et à Montréal, pour l'instant, ce serait 107 220 $/an.
Depuis octobre 2018, le prix de la maison type au Québec a explosé de 71,7% et celui de l'appartement de 52,3% alors que le salaire moyen de l’employé à temps plein augmentait de 23,7%. Voyez les hausses survenues dans les 10 grandes régions.
Au Canada on observe les mêmes soucis qu'en Australie : immigration de masse permise par le gouvernement, forte hausse des loyers et des prix des logements, inflation, hausse des taux d'intérêt.
Un graphique préparé par les économistes de la Banque Nationale est révélateur. La population en âge de travailler a grimpé de 204 000 au cours du premier trimestre de l’année au Canada, un record. "À titre de comparaison, écrit l’économiste Stéfane Marion, la population du Royaume-Uni a augmenté de 200 000 personnes sur une année complète en 2022."
Or, les mises en chantier au cours des trois premiers mois de l’année au Canada ne se sont élevées qu’à 57 000 logements. Cela nous donne, selon la Banque Nationale, un ratio de mises en chantier par rapport à la croissance de la population en âge de travailler de 0,27. C’est un plancher record et c’est largement sous la moyenne historique de 0,61.
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Graphique présentant la variation trimestrielle : en rouge la croissance de la population du Canada et en bleu les mises en chantier (voir commentaires vidéos de la Banque nationale source des données du graphique) |
L’absence de nouvelles mises en chantier face à une croissance démographique très forte continuera d’exercer une pression sur l’accessibilité du logement au cours des prochains trimestres.— Stéfane Marion, économiste et stratège en chef de la Banque Nationale
Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le rythme annualisé des mises en chantier au pays en mai a chuté de 23 % par rapport au niveau du mois d’avril. Les marchés de Vancouver (- 45 %), Montréal (- 35 %) et Toronto (- 28 %) ralentissent, selon l’organisme.
Le marché immobilier, en reprise
Pendant ce temps, les ventes de propriétés repartent à la hausse, avec une croissance de 5,1 % au Canada en mai par rapport au mois d’avril, selon l’Association canadienne de l’immobilier. C’est un quatrième mois de progression de suite. Les ventes réelles sur une année, de mai 2022 à mai 2023, sont en hausse de 1,4 %, une première depuis juin 2021.
Malgré la hausse des taux, plus précisément neuf hausses par la Banque du Canada depuis mars 2022, le marché immobilier est en reprise, autant pour les ventes que les prix. La croissance accélérée de la démographie y est pour quelque chose, alors que la demande grandit grâce à un apport plus élevé de l’immigration au Canada.
Ainsi, le marché immobilier devient moins accessible en raison de la hausse des taux et de la remontée des prix, ce qui amène des ménages à se tourner vers le marché de la location. Cette demande fait pression à la hausse sur les prix des loyers, un marché qui devient en complet déséquilibre. Certains n’arrivent même plus à se trouver un logis…
Selon la SCHL, il faut 3,5 millions de nouveaux logements au pays d’ici 2030 pour rétablir l’abordabilité du logement, dont 620 000 au Québec seulement.
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